事件：据焦点网的统计，纵观宁波三月楼市开盘热，从中发现，除去写字楼项目与高端别墅项目外，宁波本地区总共有12家普通住宅项目开盘。而这11家开盘的楼盘项目位置都集中在鄞州、江北和高新区。位于鄞州区的楼盘占了7家，高新区2家，江北3家。像这些远离市中心的楼盘项目究竟靠什么取胜？它们的制胜法宝是什么？它们吸引的目标客户又是哪些群体？
嘉宾： 宁波迪赛缘园 (论坛 像册 户型 样板间 新闻 视频)（查看地图）专案经理 王芳
惠中房产企划部经理 程坤
焦点网：是不是现在的海曙、江东区的住宅楼盘市场已经饱和了，所以这么多开发商才纷纷涌向城西和高新区这类边缘地带？
程坤：首先我要讲下这个“饱和”的概念。现在宁波这个市场楼盘并没有饱和，像江东、海曙这样的市中心地带饱和的是土地。宁波市中心土地资源非常稀缺，只要一有土地推出就被拍得天价，就像荣安拿的甬港饭店北地块。这样的地市中心地越来越稀缺，开发商拿不到地就只能向城市四周扩散，在宁波的东南西北开发商们都有自己的发展。
另外，宁波这个市场也没有饱和，既然土地能拍天价那么楼盘价格也能卖出天价，像海景花园 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)（查看地图）3、4万一样可以卖得出去。
王芳：每个城市发展到一定规模的时候这是一个必然的趋势。宁波从去年开始土地就已经非常紧缺，并且由于这个原因使土地地价不断往上升，这就势必会让想要拿地的开发商往边缘地区发展。
焦点网：一般远离闹市城区，周边配套、环境不是很完善的住宅楼盘是不是就是靠平价来吸引受众？像缘园是以5999元/平方米的起价入市，小面积低总价的营销策略使得缘园首批房源被疯抢一空。
程坤：这个是难免的，城市往周边发展，土地价格也是逐渐递减的。城市是扩张性的，人是从城市内部往外面分流的这样一个情况。那边配套及各方面的生活环境相比较而言会差些，城市的氛围没那么浓厚，因此，难免价格会受到影响。但并不是说稍微远点地方价格就低，像鄞州中心区这边，现在也是一个城市核心。前几年的时候我们还说它是个发展中的板块，现在看来已经形成一个核心了。当中的楼盘都不是平价，面向的都是中高阶的群体，像盛世天城 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)（查看地图）、都市森林 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)（查看地图）。城西这块价格优势的确是吸引人的一个重要原因，由于与海曙中心区有一定距离，加上周边配套不完善，肯定要以“价格”这个根本原因来取胜了。当然，品质也是很重要的一部分，像缘园、格兰春晨 (论坛 像册 户型 样板间 新闻 视频)都强调着自己的品质。
宁波迪赛缘园专案经理 王芳
王芳：我不认为是这样的。一个楼盘要好销要热销一定要具有三大要素，首先是价格，这是老百姓最关心的；其次是产品是否符合消费者的需求；最后就是楼盘本身具有的品质。这三方面是缺一不可的，如果单单只凭借价格低，那我觉得这些房子的价值就跟经济适用房的性质是一样的，只是满足人们最基本的需求而已。
焦点网：其实现在很多购房者最注重的是楼盘本身的品质，价格或者地理位置只是其次，像万科它从来不在市中心拿地，但它的市场还是很好。两位怎么看待这个问题？
程坤：万科价格在去年的这个市场价格不算太高，精装修卖9000，其实价格也就在7000左右。我觉得万科是以创新取胜，它在宁波市场上的轰动就是靠创新来支撑的，如果单纯靠产品本身品质的话价格很难拔高。像别墅项目也是如此，它所在的位置可能远离城区中心，但它的景观环境是非常优厚的。
王芳：这也正好印证了我刚才所说的，虽然价格很重要，但老百姓自己会去衡量这个产品是否跟价值相关联，只有让产品回归价值才能最终使老百姓满意。如果产品本身具有高品质，即使位置很偏，也会有它的大市场在。万科正是运用了它的品质和品牌来取胜的，虽然它的位置不在市中心，但照样能卖到14000、15000，这就是它产品本身吸引人的原因。比如说它的情景洋房就是万科自己首创的，别的开发商是做不出它那种境界的。现在万科又推出200平方大户概念，这对相对有经济实力的人来说是非常有吸引力的。万科在全国是数一数二的地产大鳄，它的品牌会给人一种信任感。
焦点网：中心地以外的住宅楼盘是不是意味着在建造时候要将周边配套设施也一步到位？
程坤：这主要是看怎样的一个发展，配套是有两种的，像城西、江北这块市政配套比较少。老百姓可能觉得开发商一会儿这边拿地一会那边拿地，将来那些地方的配套和发展肯定会跟上的，像鄞州这块和东部这块其实不是这样子的。它们更侧重于市政规划，比如说南部商务区，鄞州中心区，这些都是从城市的发展层面上来讲的。开发商在推广的时候也是站在这样的一个高度，一步到位不太可能，它都是一个渐进的过程。
王芳：今年的楼盘都非常特殊，大概可以归类为两种，一种是针对像80后这样首次置业的人群，第二种就是针对两次以上置业这类人的需求。不同的群体关注的产品肯定是不一样的，像我们的奥林80 (论坛 像册 户型 样板间 新闻 视频)（查看地图）也好缘园也好主要针对的是首次置业的人群，这些人群对产品配套或者房子将来的发展潜力的关注相对会弱化一点，配套齐全的地方一般来说是地段非常成熟的地方，地段和价格是鱼和熊掌不能兼得的一个概念。年轻人也会用长远的目光来看，在几年之后，周边配套肯定会跟上。
焦点网：两位怎么看待高新区的发展？高新区一向和科技园挂钩，这个区域对于住宅品市场来说有什么优势在吗？很多开发商逐渐把眼光放到了这块位置。
惠中房产企划部经理 程坤
程坤：高新区就是科技园区，科技园区在06年的时候升级到一个国家级的高新区，在中国这样的高新园区也不是很多。高新区目前的规划就是有一个总部的基地及一个高端的住宅群，总部基地就在院士路，高端住宅群现在也能看到，像江南一品 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)（查看地图）、皇冠花园 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)（查看地图）、万景梅庭 (论坛 像册 户型 样板间 新闻 视频)（查看地图），这个住宅群是即将兴起的，这块可以作为一个居住版图，为高新区的商务服务，为商务的办公人群供一个高品质的居住环境。
从高新区的角度来说，购房者也不仅仅局限于这块，就像鄞州区一样，购房者江东、江北到处都是，高新区和东部新城这块一旦发展起来，它面向的就是整个宁波，也是另外一个城市核心。现在看起来它只是比鄞州发展脚步慢了一点，近两年之内肯定会有一个大的发展。
王芳：东部一直被大家认为发展潜力最好也是最适合居住的一个区域。宁波人对区域的概念非常强，如果说让一个一直住东边的人去住西边，他会觉得不适应。东部这块区域由于有政策上的支持，比较明朗化，这也是我们城西地块所欠缺的。西边的规划或者政策导向部是很明朗，这也就是为什么前几年城西一直是无人问津，空白一片的原因。而东边就一直受到政府、购房者的青睐，高新区作为科技园区的延生段，也是今后几年住房的首选。江东人口很多，如果要在江东形成一个中心区域，势必要往那边发展。
焦点网：我们该怎么样看待这些偏中心区域楼盘的投资价值？吸引的是哪些购房群体？他们看重的是什么？分别以万景梅庭与缘园为例。
程坤：像鄞州中心区这块自从有了万达广场 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)之后，楼盘价格飞速发展，从4000到14000，可以说翻了好几倍。高新区和东部新城属于大江东板块，它现在缺少的就是一个大的商业广场，现在像东方世纪广场、维多利亚广场 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)（查看地图）都开发起来，只是品牌影响力没有万达广场这么大，其实起到的都是类似的作用。这块有商业广场、商业办公，居住氛围、投资价值都会发展起来。在去年，高新区的价格已经涨过一轮了，从5000多到8000多到10000。万景梅庭这个项目现在还是开盘的价格5500，这个投资价值是非常大的，我想在明年就会涨到8000-9000，我们现在面向的不只是居住人群，还有投资人群，我想投资者也是看到了这点。
王芳：我认为市中心的房子是起点高，很多客户都是看重一个保值的角度去投资的。现在房价越来越高，所以对市中心的房子距离感会越来越远。郊区的房子是低单价低总价，无论是自住还是投资，它的回报率还是有很大的一个空间在。我个人认为，只要眼光放准了，郊区的楼盘还是有一定投资潜力的。现在年轻人对地段的距离感在淡化，他们希望的是用时间换取空间，用时间换取财富这样的概念。不像以前的人非要居住在城市中心区，随着地价越来越高，很多人的观念在改变，居住理念也在改变。虽然说距离远，可能比其它楼盘相差10分钟，用这10分钟我可以省下来20万-30万，这些钱就可以用来买车或者来换更大的空间。压力减小，生活品质提高。
焦点网：你们看来，宁波住宅市场是怎样的一个发展趋势？
程坤：高端客户现在越来越注重环境，因此东钱湖别墅这块会越来越吸引开发商的眼光，
这边就会形成一个所谓的富人区，像华润、雅戈尔今年都在启动。除了东钱湖别墅区，高端客户群还把目光放在海曙这样的市中心地带，这是一个趋势。另外，随着城市的扩张，中心地带地价、房价高涨后会使城市人群受到挤压，挤压后就会向外扩散，这是跟城市化进程相关的，外面的人不断进入到城市里来，城市中的人也不断扩散到外面，这就使城市近郊地带有一个发展空间在，万景梅庭也会有北仑的人过来买。市中心这块地相对比较少，拆迁难度也非常大，城西的旧城改造也有难度。
王芳：宁波住宅市场的发展态势还是不错的，虽然说像去年增幅比较大，但在政府宏观调控的导向下，这个市场还是很稳健的。今年开春很多城市都传出跌价、拐点这类说法，但在宁波没有，宁波是属于稳而上升这么个趋势。我们看事物要一分为二，个别楼盘可能由于原来定价上的失误，或者价格上偏离它的产品本身，这样房价在最后就一定会回落。但如果产品和价值是相吻合的话，我相信肯定是稳而上升的过程。现在土地越来越稀缺，人口越来越多，经济越来越发展，刚性需求在增加的情况下，我相信房价还是往上走的。
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